Immobilien Gutachter

Feuchteschäden an Häusern und Immobilien bewerten

Feuchtigkeitsschäden können zur Schimmelpilzbildung führen und somit auch gesundheitliche Beeinträchtigungen hervorrufen.

Als Hauptursache sind hierfür:

  •  Wärmebrücken
  • Nutzerfehlverhalten
  • Feuchtigkeit von Außen

zu benennen.

Schimmel und Feuchtigkeit im Haus

Sachverständige

für Immobilienwertermittlung werden öfter bei alten aber auch bei neueren Häusern mit der Problematik Schimmel und Feuchtigkeit konfrontiert.

Häufig führen die unterschiedlichen Ansichten (Mieter oder Vermieter) über die Ursache der  Schimmelbildung zu gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Schimmelbildung im Gebäude

Immobilienwertermittlung:

Was sind Wärmebrücken?

Wärmebrücken sind Bereiche (Flächen) an der Gebäudehülle, die Wärme (auch Kälte) besser weiterleiten als das umgebende Mauerwerk. Diese Bereiche lassen sich im Winter mit einer Wärmebildkamera gut sichtbar machen. Wärmebrücken entstehen häufig auch schon in der Planung oder bei der Errichtung von Gebäuden.

Zum Beispiel beim Einbau von Stahlträgern, Fenstern und Rollladenkästen ist das Mauerwerk durch den Einbau „fremder“ Materialien, die die Wärme gut leiten können, mit einer Wärmebrücke ausgestattet. Das sollte natürlich durch geeignete Maßnahmen kompensiert werden.

Weiterhin sind konstruktiv bedingte Wärmebrücken in Ecken und an der aufliegenden Deckenplatte anzutreffen.

Durch Rissbildung im Mauerwerk (Bauschaden, Baumangel) besteht die Möglichkeit, dass Feuchtigkeit in das Mauerwerk (Keller) eindringt. Eine feuchte Wand stellt prinzipiell einen „guten Wärmeleiter“ dar und ist somit als Wärmebrücke zu definieren.

Feuchte durch Wärmebrücken
Feuchteschaden und Schimmel an Kellertreppe

Immobilienbewertung

wird durch Bauschäden beeinflusst!

Wie entsteht Schimmelpilz (Biologie)?

Schimmel entsteht, wenn sich über einen längeren Zeitraum Feuchtigkeit an der Wand bilden kann. Die Schimmelpilzsporen sind allgemein in der Atmosphäre vorhanden und „warten“ auf geeignete Lebensbedingungen.

 

Was ist Feuchtigkeitsbildung durch Kondensation (Physik)?

Die uns umgebende Luft zeichnet sich dadurch aus, dass die Luft bei hohen Temperaturen viel Wasser aufnehmen kann. Bei niedrigen Temperaturen kann nur wenig Wasser von der Luft aufgenommen werden. Durch die Atmung des Menschen, schwitzen, kochen, duschen, Pflanzen usw. wird zusätzlich Feuchtigkeit in den Raum eingetragen. Wenn die Wasser-Aufnahmefähigkeit der Luft erreicht ist (100% relative Luftfeuchte), dann wir Kondensatwasser aus der Luft abgegeben.

Zum Beispiel in einem Wohnraum mit einer mittleren Innentemperatur von 21 °C und einer relativen Luftfeuchtigkeit von 65%, erfolgt die Kondensation von Wasser aus der Luft, wenn ein Gegenstand (Wandecke, Fensterglas) die Temperatur von 14,2 °C unterschreitet. 

Wer im Winter von draußen in einen beheizten Raum eintritt, kann bemerken, dass die kalte Brille (Temp. kleiner 14,2°C) sofort mit Kondensatwasser beschlagen ist.

Verkehrswert:

Nutzerfehlverhalten

Als Schussfolgerung aus den oben beschriebenen Zusammenhängen, muss der Wohnraumnutzer dafür sorgen, dass regelmäßige Stoßlüftungen erfolgen. Besonders bei kleinen Räumen mit mehreren Nutzern, ist auch mit einem Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit zu rechnen. Wodurch der Taupunkt schon bei einer höheren Temperatur (z.B: bei 16°C) erreicht werden kann. Es muss also auch mehr gelüftet werden.

Weiterhin ist zu beachten, dass die Raumluft zirkulieren kann. Zugestellte Wände, geschlossene Gardinen begünstigen die Bildung „unterkühler“ Bereiche an der Wand und die Unterschreitung des Taupunktes mit der daraus resultierenden Schimmelbildung.

Keller mit leichten Schäden

Wertgutachter

 

Feuchtigkeit von Außen 

Ist hauptsächlich durch: 

  • Außenrisse größer 0,2 mm 
  • Schlagregenereignisse mit mangelhafter Ableitung des Regenwassers 
  • mangelhafte Überdachung Hauseingangsbereich 
  • Abdichtung der Außenwand im Erdbereich bis etwa 12cm über dem Erdreich 
  • Dachschäden

feststellbar. 
Im Bild: Stark geschädigte Zwischendecke wegen versäumter Sanierung des Daches,

starke Bauschäden durch Feuchtigkeit